פסק-דין בתיק ת"א 200971-08

תביעה כספית מיום 15/12/2008 על סך 451,192 ש"ח.

רקע

1.         ביום 31/10/2006 נכרת חוזה שכירות בין הנתבעת לתובעת (להלן - החוזה) ועל פיו שוכרת הנתבעת מהתובעת שטח של 1,500 מ"ר (להלן - המושכר) במבנה תעשייתי ברח' קוצר 17 באזור התעשייה עמק שרה שבבאר שבע (להלן - המבנה). תקופת השכירות הייתה לשנתיים מיום 1/11/2006 ועד 31/10/2008. ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות לשנתיים נוספות בכפוף לעמידה בתנאי החוזה, ומתן הודעה בכתב 6 חודשים מראש על רצונה במימוש האופציה. נקבע כי תנאי השכירות בתקופת האופציה יסוכמו על ידי הצדדים אך לא יעלו על 2.5 דולר למ"ר לחודש. לקראת תום תקופת השכירות הודיעה הנתבעת לתובעת על רצונה במימוש האופציה ובהתאם לכך נערכה תוספת לחוזה ובה הוארכה תקופת השכירות עד ליום 31/10/2010, ודמי השכירות החודשיים הועמדו על 2.5 דולר למ"ר.

2.         בטרם נחתמה התוספת לחוזה עלתה אפשרות של הרחבת שטח המושכר, לשטח כולל של 3,750 מ"ר (הצדדים חלוקים בשאלה מי יזם את הרחבת שטח המושכר. כל צד טוען כי היוזמה הייתה של הצד שכנגד). בין הצדדים נפתח מו"מ על חוזה שכירות חדש. התובעת הייתה מיוצגת במו"מ על ידי: מנהלה, רו"ח טננבאום; מנהל חב' הניהול של המבנה, מר חוליו שוץ; וסמנכ"ל הכספים של חב' הניהול, מר אבי קופלמן. הנתבעת הייתה מיוצגת על ידי מר יהודה קוסטה, מנהל הנכסים של הנתבעת, בליווי של עו"ד סער פראג, היועץ המשפטי של הנתבעת. במהלך המו"מ הוחלפו בין הצדדים טיוטות חוזה. ביום 28/10/2008, בשעה 17:04, העביר עו"ד פראג, עורך הדין של הנתבעת, חוזה שכירות לחתימת התובעת (להלן - החוזה החדש). החוזה החדש נשלח בדואר אלקטרוני לידי מר אבי קופלמן, בצירוף מכתב נלווה בהאי לישנא:

"נושא: חוזה שכירות בלתי מוגנת פארק תעשיות אלמוג - טמפו 26102008 סופי נקי

אבי,

בהמשך לסיכומים אשר הושגו מול יהודה קוסטה, מצ"ב הנוסח הסופי הנקי להסכם השכירות. אנא החתם את הנוסח והעבר אליי (3 העתקים) בהקדם אפשרי.

בברכה,

סער

בשולי מכתב זה (אשר מצורף יחד עם החוזה החדש כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן), ניתן להבחין במכתב קודם שנשלח באותו יום בשעה 14:38, מעו"ד פראג למר אבי קופלמן, ובו נרשם בעניין החוזה החדש: " מצ"ב מתוקן בהתאם לשיחתנו". במסגרת החוזה החדש התחייבה התובעת, בין היתר, לבצע על חשבונה עבודות שונות בעלות של כ-135,000 ש"ח לצורך הכשרת המושכר לצרכי הנתבעת (סע' 11.4.2 לחוזה החדש). עבודות אלה לא בוצעו בסופו של דבר על ידי התובעת מחמת שהעסקה לא יצאה לפועל.

3.         בטרם נחתם החוזה החדש על ידי מי מהצדדים, הודיע מר יהודה קוסטה לתובעת, ביום ה' 30/10/2008 כי הוא מבקש לעכב את החתימה על החוזה החדש למשך 48 שע'. ביום א', 2/11/2008 הודיע מר קוסטה לתובעת כי הנתבעת חוזרת בה מן הכוונה לכרות חוזה חדש עם התובעת, וכי היא תפנה את המושכר עד ליום 16/11/2008. בפועל, פינתה הנתבעת את המושכר רק בחודש 12/2008. בגין דמי השכירות לתקופה שעד לפינוי המושכר הגישה התובעת תביעה נגד הנתבעת. תביעה זו הוגשה בתיק א 151047/09, ונמחקה לאחר שהנתבעת שילמה לתובעת סך של 34,788 ש"ח.

התביעה

4.         הצדדים ניהלו מו"מ אשר הסתיים בהסכמה על כל תנאי החוזה החדש. נציגי הצדדים והיועצים המשפטיים שליוו את המו"מ אישרו את פרטי העסקה ואת תנאי החוזה החדש. כל שנותר הוא לחתום על החוזה החדש. התובעת עמדה לחתום על החוזה החדש והייתה עושה כן, אלמלא ביקשה הנתבעת לעכב את החתימה למשך 48 שע'. הסתלקות הנתבעת מן העסקה ערב החתימה על החוזה החדש מהווה הפרה של חובת תום הלב בקיום מו"מ לקראת כריתת חוזה, והיא שמנעה את שכלול המו"מ לכדי חוזה מחייב. הפרה זו מזכה את התובעת בפיצויי קיום. עקב מעשי הנתבעת נותרה התובעת עם שטח של 3,750 מ"ר ריק משוכר. נזקי התובעת הם דמי השכירות שהייתה עתידה לקבל על פי החוזה לתקופה של שנה אחת שלימה, בניכוי הסכום ששולם לה עבור התקופה שעד לפינוי המושכר. התובעת ניסתה להקטין את נזקיה ולאתר שוכר חילופי, בדרך של תליית שילוט על המושכר, פרסום, פנייה למתווכים וכד'. פניה אל הנתבעת על מנת שתסייע באיתור שוכר חילופי לא נענתה.

ההגנה

5.         בין הצדדים נוהל מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת. לקראת השלמת המו"מ, כאשר נדמה היה כי ניתן לגבש את ההסכמות ולחתום על העסקה, התברר לנתבעת כי חתימת העסקה אינה משרתת באופן מטיבי את ענייניה הלגיטימיים, הואיל ועומדת לנתבעת אלטרנטיבה ראויה יותר מבחינה כלכלית. היה ברור לצדדים כי עד לחתימת העסקה על ידי שני הצדדים לא הסתיים המו"מ ולא נכרת חוזה בין הצדדים. תביעת הנתבעת לפיצויי קיום היא ניסיון לאכוף חוזה שלא נכרת. הואיל ולא היה ברור איזה סכום תצטרך הנתבעת להשקיע במושכר (בנוסף לסכום שתשקיע התובעת), לצורך קבלת רישיון עסק, הסכימו הצדדים כי אם יתברר שמדובר בסכום העולה על 100,000 ש"ח כי אז תהא הנתבעת רשאית להביא את ההסכם לסיומו בהודעה מראש של 6 חודשים (סע' 7.2 לחוזה החדש). ביום 28/10/2008, היום בו העביר עו"ד פראג את הטיוטה האחרונה אל התובעת, התברר לנתבעת כי עלות ביצוע העבודות לצורך קבלת אישור כיבוי אש למושכר החדש תגיע לסך של 629,000 ש"ח. לפיכך, ביקשה הנתבעת פסק זמן של 48 שע' במו"מ עם התובעת, על מנת לבדוק אם תוכל להתקשר בעסקה אחרת, כדאית יותר. הנתבעת חידשה קשר עם חברה אחרת עימה קיימה מו"מ לפני קיום המו"מ עם התובעת ומצאה כי ההתקשרות עימה עדיפה לנתבעת, שכן המושכר המוצע על ידי החברה האחרת כולל מערכת ספרינקלרים (מתזים לכיבוי אש), והכשרתו אינה כרוכה בהשקעה כספית מצד הנתבעת. מיד כשהתברר לנתבעת שהצעת החברה האחרת טובה לה יותר, ביום 2/11/2008, הודיעה הנתבעת לתובעת על פרישה מהמו"מ והפסקתו. סע' 20.1 ו-20.3 של החוזה החדש מלמדים על החשיבות שייחסו הצדדים לשלב החתימה על החוזה הכתוב. כל עוד לא נחתם החוזה החדש היה רשאי כל צד להודיע על הפסקת המו"מ וכך עשתה הנתבעת. שומה על הנתבעת להימנע מהתקשרות המסבה לה הפסד כלכלי. חובה עליה לנהל את ענייניה באופן שמביא להשאת תוצאותיה העסקיות.

6.         טיוטת החוזה אשר נשלחה אל התובעת על ידי עו"ד פראג, לא עלתה כדי הצעה, הואיל ולא נחתמה על ידי הנתבעת. ברם, גם אם מדובר בהצעה הרי שהנתבעת הייתה רשאית לחזור בה מן ההצעה, כשם שעשתה, הואיל והתובעת טרם קיבלה את ההצעה. בין כך ובין כך, לא נכרת חוזה בין הצדדים. הנתבעת מכחישה את הנזקים הנטענים וטענת כי התובעת לא עשתה די להקטנת נזקיה. מכל מקום, נוכח הוראות סע' 7.2 לחוזה החדש, הסעיף המאפשר לנתבעת לבטל את החוזה גם לאחר שנכרת בהודעה מראש של 6 חודשים, הרי שהפיצוי המגיע לתובעת אינו יכול לעלות על דמי שכירות עבור 6 חודשים בלבד.

ראיות הצדדים

7.         מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של רו"ח יואב טננבאום, מנהל התובעת, ושל מר זוהר סגל, מנהל שיווק ופרסום של החברה הנהלת את המבנה. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של עו"ד סער פראג, היועץ המשפטי של הנתבעת, ושל מר יהודה קוסטה, קניין במח' הנכסים של הנתבעת.

דיון